【东莞】2012年广东东莞土地成交量减价升

    2012年广东东莞土地成交量减价升

2012年楼市先抑后扬，国土部门放缓推地进程并提高推地素质，这使得土地流拍量减少，成交量减价升。

据研究机构统计，土地成交约395万平方米，同比大幅减少40%，成交金额约125亿元，同比减少12%。

2012年商住地(包括住宅用地、主导住宅的商住混合用地)成交36宗，成交约135万平方米，创历史新低，同比减少56%。不过，土地价格全线上扬，其中商住地楼面地价大幅上升38%，攀高至2386元/平方米，达到历史第二高水平，仅次于最火爆的2007年。

土地供应放缓

2012年东莞土地新增供应(土地交易往往有一段时间，新增供应统计以启动交易日期为准)跌破2008年来最低点，其中商住用地供应缩减一半。

据东莞中原地产研究中心统计，2012年东莞市国土资源局挂牌上市123宗土地，总面积467.44万平方米，同比下降36.84%，跌至2008年以来土地供应的新低点。

东莞中原市场研究部高级研究员韦天使称，2012年国土部门为防止土地流拍，推地相对谨慎。上半年推地节奏放缓，致使土地挂牌量大大萎缩。下半年迫于土地供应压力，再加上2012年东莞整体经济低迷，启动重大项目拉动经济增长需要大量资金，所以国土部门趁着楼市逐步回升的势头明显加快土地供应节奏，通过土地出让金填补财政缺口。下半年东莞土地供应为314.8万平方米，为上半年152.64万平方米的2倍。

商住地成交创历史新低

与供应相呼应的是，2012年东莞土地市场成交面积大幅萎缩大约40%，商住地成交创历史新低。

2012年东莞成交127宗土地，成交面积为394.88万平方米，同比减少39.79%，成交金额124.75亿元，同比减少11.96%。其中，商住用地成交36宗，成交面积134.58万平方米，同比减少56.22%，成交金额75.93亿元，同比减少32.03%。

2012年国土部门推地相对谨慎，一线镇区出让土地增多，地块素质较好，大部分商住地能顺利成交，只有个别片区价值不被看好的几宗地块流拍，流拍地块宗数比2011年有所减少，供需比维持一个合理的水平，并呈现微小上升趋势。

不过，2012年的商业用地成交却比2011年大幅增加了，共成交17宗，成交面积32.64万平方米，同比增加55.42%，成交金额35.47亿元，同比增加197.71%。

工业用地(包括仓库、科研设计等地块)成交71宗，成交面积222.75万平方米，同比减少30.92%，成交金额12.59亿元，同比减少27.03%。

土地市场先抑后扬

2012年东莞商住地成交“先抑后扬”，月度成交起伏较大，这与国土部门推地节奏和市场形势密切相关。

2012年第一季度，市场寒气未退，开发商对市场未来预期信心不足，土地交易陷入短暂的低迷。4月，新房楼市迅速升温，5月，万达拿下东城一宗占地12.39万平方米的地块，带动土地交易的活跃度。

下半年，市场一直延续热烈的交易氛围，市场预期走好，再加上货币政策略有松动，开发商资金有效缓解，激发了其拿地的计划。与此同时，国土部门乘势加快土地供应量，并相应地推出部分优质地块，带动开发商拿地的积极性，市场成交平稳回升。8月，南城总部基地二期地块进入拍卖阶段，上演一场土地盛宴，激战长达10小时。

9月，伴随着寮步、麻涌等地块的流拍，成交迅速回落。10月，土地成交持续放缓。11月，石排、石碣、东坑等镇区均有土地供应，交投量重新抬头。这些镇区在售项目不多，未来发展潜力空间大，中信地产一举拿下石排2宗地块。

12月，交易地块素质参差不齐，热点区域地块顺利成交。值得关注的是，2011年曾遭流拍的南城白马一宗商住地被恒大以溢价135%斩获。而一些片区价值不被看好的地块，寮步、常平、横沥等地块均遭流拍。

商住地价格飙至历史第二高位

2012年土地价格全线飙升，尤其是商住地的价格飙升至历史第二高位。

2012年商住用地成交单价为5642元/平方米，同比上升55.25%。楼面地价为2386元/平方米，大幅上升38.40%，上升至2008年以来的新高位，仅次于最火爆的2007年的2674元/平方米。

2012年商住地成交以溢价为主流，成交的地块中仅30.56%以底价交易，同比2011年下降超过25个百分点。同时，2012年商住地整体成交溢价率为30.78%，比2011年的16.74%大增了14个百分点。

2011年由于楼市调控加码，以及东莞本身商住用地向三线偏远镇区转移，高溢价地块大幅减少，楼面地价呈现稳步回落的态势。而2012年由于新房市场火爆成交，土地交易频现高溢价地块，溢价率在50%—100%的地块占比达到36.11%，比2011年的7.30%上升近30个百分点。

此外，2012年，所有土地的成交单价为2492元/平方米，同比上升15.30%，楼面地价为1417元/平方米，同比上升26.40%。商业用地楼面地价为2062元/平方米，同比上升1.03%，工业用地楼面地价为328元/平方米。

本土房企逆袭

2011年，外来房企在东莞攻城拔寨，不可一世。不过，在2012年，本土房企则大举逆袭，拿下66.87%比重的房地产用地，权重超过六成。

除了恒大、万科、万达、中信等少数品牌开发商之外，2012年外来开发商较少现身东莞的土地市场，反而是东莞本地的开发商如三正、汇景、富盈等企业屡有斩获，表现相当抢眼。

韦天使分析，原因有三。其一，部分知名品牌开发商转变拿地策略，这些房企自身不直接参与土地竞拍，或通过与其它开发商合作开发项目，如中正集团在长安拿下的一宗地块，万科与中正集团联合开发。其二，东莞本土开发商遇到合适的地块，尤其青睐自己熟悉的区域拿地，乘机扩大本土品牌影响力。其三，从2012年的开发商收成金额排行来看，进入前10名的有7个是外来开发商，只有光大地产、丰泰地产和富盈地产3间本土企业入围开发商销售金额排行前十。近年来，东莞陆续有外来开发商进驻，万科地产、中信地产等品牌开发商已在东莞深耕多年，在业界树立一定的品牌号召力和口碑，瓜分了不少市场份额。本地开发商也企图通过拿地及时补仓，重新夺回失去的市场份额。

一线区域主导“风流”

2012年，商住地成交仍是一线区域占据主流，同时，一线的寮步，二线的凤岗、常平和石龙，三线的石排等区域将成为未来房地产开发的热点区域，一线的东城和塘厦仍是未来开发热点。

2012年，东莞全市20个区域有商住用地成交，成交面积为134.58万平方米。其中一线片区占东莞市的商住用地的42.65%，当中尤其以东城、寮步、塘厦的规模最大，可以预见在未来的一段时期，这些区域将会迎来一轮开发建设潮。

2012年二线镇区商住成交的比例有所下降，但凤岗、常平、石龙这些区域成交商住地规模大，未来将会成为房地产的热点区域。

　　2012年的三线镇区比例有所上扬，中信地产在石排拿下2宗商住地。随着一线镇区的开发逐渐饱和，二三线镇区将迎来发展机会，未来三线镇区的土地成交比重将会稳步提升。 来源南方日报)